Cresce la domanda di locazioni a medio termine nei centri storici, che registrano un trend positivo a fronte anche della trasformazione del mercato delle locazioni brevi, concentrate ormai in soli tre mesi l’anno, con un’alta incidenza dei costi anch’essi tassati a causa della formula “all inclusive” che obbliga il locatore a includere nel canone gli oneri accessori.
Lo afferma la Borsa Immobiliare dell’Umbria, organo della Camera di Commercio che ha lo scopo di migliorare la diffusione di informazioni per agevolare l’incontro della domanda e dell’offerta in condizioni di trasparenza e di certezza e di valorizzare il mercato immobiliare attraverso l’emanazione ed il rispetto di regole chiare di funzionamento.
“L’offerta di locazioni a medio termine – dichiara Paola Berlenghini, agente immobiliare membro del Comitato di Vigilanza della Borsa Immobiliare dell’Umbria – rappresenta sicuramente una valida risposta grazie alla possibilità di ridurre considerevolmente i costi di gestione e alla crescente domanda per questo tipo di mercato da parte sia di italiani che di stranieri, tutti alla ricerca di un’àncora nella precarietà, di nuovi stili di vita, di dimore del cuore dove poter anche lavorare da remoto. Meno vacanze, più stanzialità anche se stagionale”.
Il Rapporto 2022 dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione dell’Abi (Associazione bancaria italiana) che riporta i dati ufficiali dell’anno 2021, certifica che, a fronte di un calo – rispetto al 2019 – del 12,6% delle abitazioni locate con contratti ordinari non agevolati di lungo periodo, quelle locate con contratto non agevolato a carattere transitorio sono aumentate dell’1,4% e le abitazioni con contratti agevolati di medio periodo (soprattutto per studenti) hanno registrato un incremento del 23,9%.
Ma per sfruttare a pieno questa tendenza di crescita delle locazioni a medio termine, avverte Paola Berlenghini, “la qualità dell’offerta di case e appartamenti nei centri storici delle città d’arte umbre dovrà ambire a soddisfare il bisogno di stabilità, comfort e benessere psicofisico, offrendo vani ampi e luminosi, investendo in tecnologia per evitare sprechi e ridurre i consumi e per accrescere il senso di sicurezza. L’offerta, per essere competitiva, deve proporre immobili, arredi, elettrodomestici e biancheria periodicamente manutenuti e aggiornati, a canoni di mercato più alti rispetto alle locazioni residenziali e al netto degli oneri accessori, tra i quali le utenze, l’imposta sullo smaltimento dei rifiuti, gli oneri condominiali, il controllo periodico della caldaia, la manutenzione degli spazi esterni. Costi che dovranno risultare facilmente gestibili e soprattutto trasparenti”.
A fronte di un’offerta qualitativa, calcolando in un anno 3 mesi di alta stagione, 3 di media e 6 di bassa, ipotizzando un’occupazione media minima del 60% all’anno, la redditività media annuale lorda può essere stimata come segue: appartamento del valore di 150mila euro, 2 posti letto: circa 3.200 euro, pari al 2,1%, al netto degli oneri accessori; appartamento del valore di 250mila euro, 4 posti letto, circa 5mila euro, pari al 2%, al netto degli oneri accessori. I valori variano a seconda dei Comuni, della durata di ogni contratto, delle dimensioni e dei servizi offerti.
Infine l’aspetto fiscale.
“Che si tratti di contratti turistici a canone libero o di quelli transitori a canone concordato – spiega Berlenghini – esercitando l’opzione della cedolare secca il locatore versa solo il 21% di imposta sul reddito da locazione calcolata sul canone incassato (e non sugli oneri accessori) nel caso dei contratti turistici e di quelli transitori non asseverati dai sindacati dei proprietari e quelli degli inquilini (ossia la certificazione che attesta che il contratto in canone concordato è regolare e quindi ha diritto ad accedere a tutte le agevolazioni previste per questa condizione contrattuale, ndr). Versa invece solo il 10% di imposta sul canone (e non sugli oneri accessori) nel caso dei contratti transitori se accompagnati dall’attestazione asseverata dai sindacati. Inoltre, esercitando l’opzione, non sono dovute dal locatore né dal conduttore le imposte di registro e di bollo”.
